Upravljanje i održavanje

Usluge upravljanja i održavanje stambenih i poslovnih prostora

Kvalitetno i učinkovito upravljanje i održavanje stambenih i poslovnih zgrada više vlasničke strukture moguće je samo uz kvalitetne pravne poslove. Temelj pravnih poslova kod upravljanja i održavanja višestambenih zgrada viševlasničke strukture je međuvlasnički ugovor koji treba biti vrlo kvalitetno pripremljen kako bi se izbjegli nepotrebni sukobi među suvlasnicima, što će opet dovesti do redovitih uplata na račun pričuve zgrade. Blagovremeno punjenje računa pričuve zgrade osigurava sredstva za kvalitetno održavanje zgrade. Sve navedeno vrlo je bitno za suvlasnike zgrade obzirom da se kvalitetnim održavanjem zgrade održava, pa čak i povećava vijednost suvlasničkih udjela.

Upravljanje i održavanje stambenih, stambeno – poslovnih, poslovnih i garažnih objekata regulirano je prvenstveno Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01) – dalje ZV, kojim se uređuju međusobni odnosi suvlasnika, pravni institut vlasništva (i suvlasništva), kao i druga stvarna prava. Uredba o održavanju zgrada (Narodne novine 64/97) vrlo precizno regulira koji se dijelovi zgrade, te koji se dio i vrsta instalacija u zgradi održavaju iz sredstava zajedničke pričuve, odnosno što se smatra redovitim, hitnim, nužnim i investicijskim održavanjem građevine.


Upravljanje nekretninama

Upravljanje nekretninama

Upravljanje nekretninama je kontinuirani radni proces koji održava i poboljšava funkcionalnost i stanje nekretnine i njezinih dijelova i uređaja. Taj proces uključuje upravljanje (pravni, financijski, informatički i slični poslovi) i održavanje (građevinski, tehnički, strojarski poslovi na nekretnini).

Suvlasnici nekretnine poslove vezane za upravljanje nekretninom povjeravaju upravitelju zgrade, dok odluke koje se odnose na održavanje donose suvlasnici. Međusobne odnose uređuju "međuvlasničkim ugovorom", a odnos s upraviteljem "ugovorom o upravljanju zgradom".

Za obavljanje poslova redovite uprave potrebna je suglasnost većine suvlasnika (više od 50%) prema suvlasničkim dijelovima ili korisnoj površini zgrade, a ne po broju suvlasnika.

Poslovi redovitog upravljanja uključuju redovito održavanje zajedničkih dijelova i uređaja (strojeva) unutar nekretnine, građevinske radove nužne za održavanje, definiranje primjerene zajedničke pričuve za predvidljive zajedničke troškove, primjereno osiguranje nekretnine, imenovanje i opoziv zajedničkog upravitelja, određivanje i promjene kućnog reda i slično.

Za izvanredne poslove poput poboljšanja zajedničkih dijelova i uređaja (strojeva) unutar nekretnine, većih popravaka, dogradnji, nadogradnji, preuređenja i slično, potrebna je suglasnost svih suvlasnika.

Upravitelj nekretnine

Upravitelj nekretnine

Upravitelj nekretnine je pravna ili fizička osoba registrirana za obavljanje poslova upravljanja stambenom zgradom. Suvlasnici su dužni odrediti zajedničkog upravitelja. Zajednički upravitelj se bira i mijenja pisanom odlukom većine suvlasnika.

Međuvlasnički ugovor

Međuvlasnički ugovor

Međuvlasnički ugovor je pravni propisnik koji utvrđuje uzajamne odnose suvlasnika vezane za upravljanje i korištenje nekretnine. Ukoliko je međuvlasnički ugovor sklopljen od strane suvlasnika koji zajedno imaju više od polovice suvlasničkih dijelova ili korisne površine zgrade, tada taj međuvlasnički ugovor obvezuje sve suvlasnike nekretnine, sadašnje i buduće (suvlasnike koji su svoje pravo stekli nakon njegovog sklapanja).

Predstavnik suvlasnika

Predstavnik suvlasnika

Predstavnik suvlasnika je osoba izabrana pisanom odlukom većine suvlasnika za zastupanje suvlasnika prema upravitelju, tijelima državne uprave i komunalnim poduzećima. Prava, obveze i odgovornosti predstavnika suvlasnika proizlaze iz međuvlasničkog ugovora, a ona su: zaključivanje ugovora u ime ostalih suvlasnika sa izabranim upraviteljem nekretnine, sudjelovanje u izboru izvođača radova, ovjera radnih naloga (potvrda izvršenih radova), vođenje brige o zajedničkim prostorijama i zemljištu koje pripada nekretnini, te podnošenje izvješća o radu najmanje jednom godišnje.

Visina naknade predstavnika suvlasnika

Visina naknade predstavnika suvlasnika

Visinu naknade predstavniku suvlasnika određuje pisanom odlukom većina suvlasnika. Visina naknade se može utvrditi u neto ili bruto iznosu, a uobičajeno da upravitelj nekretnine vrši uplatu poreza i prireza u ime i za račun predstavnika suvlasnika.

Zajednička pričuva

Zajednička pričuva

Pričuva stambene zgrade je novčani fond suvlasnika zgrade iz kojeg se plaća zakonsko obvezno, nužno i drugo održavanje zgrade te poboljšice na zgradama. Uplata u pričuvu je zakonska obveza suvlasnika. Da bi suvlasnici imali mogućnost održavanja zgrade i plaćanja troškova (hitne intervencije, manji popravci, čišćenje, stubišna rasvjeta, dizala itd.) plaća se pričuva.

Sredstvima zajedničke pričuve zgrade raspolaže upravitelj sukladno Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, pod uvjetima i u granicama utvrđenim međuvlasničkim ugovorom te ugovorom o upravljanju zgradom kojeg sklapa sa suvlasnicima zgrade. Poslovi, prava i obveze upravitelja definirani su Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima odnosno Ugovorom o upravljanju.

Radovi koji se financiraju iz zajedničke pričuve

Radovi koji se financiraju iz zajedničke pričuve

Sredstva zajedničke pričuve koriste se za održavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade u graditeljskom i funkcionalnom stanju.

Radovi koji se financiraju iz zajedničke pričuve:

  • ličenje i bojanje zidova, stropova, vanjske i unutarnje stolarije i tapetarski radovi
  • ličenje bravarije, radijatora, drugih grijaćih tijela i drugih odgovarajućih elemenata u zgradi
  • premazivanje zidova i stropova vapnom
  • premazivanje dimnjaka
  • zamjena pokrova
  • keramičarski i drugi radovi na završnim oblogama podova i zidova
  • zamjena podnih obloga i premazivanje podova
  • popravak pročelja
  • zamjena i popravak stolarije uključujući i elemente zaštite od vanjskih utjecaja (kapci, žaluzine, grilje i sl.)
  • popravak pokrova i ravnog krova
  • održavanje rasvjete i drugih električnih uređaja (zamjena žarulja, prekidača, utičnica, zvonca, svjetiljki, internog govornog uređaja i sl.) kao i održavanje vanjske rasvjete koja pripada zgradi
  • zamjena i popravak brava i drugih elemenata koji pripadaju zgradi
  • održavanje nasada, staza, opreme i drugih elemenata na zemljištu koji pripadaju zgradi (ograde, sprave za igru djece, okviri za čišćenje tepiha, klupe i sl.)
  • redoviti servisi protupožarne instalacije i protupožarnih aparata u zgradi
  • redoviti servisi dizala
  • redoviti servisi na uređajima za grijanje i pripremu tople vode (kotlovnica i toplinska podstanica i dr.)
  • redoviti servisi agregata za rasvjetu, hidroforskih postrojenja i prepumpnih stanica za otpadnu vodu i pumpnih stanica za vodu
  • redoviti servisi na antenskim uređajima, uređajima za prijam televizijskog programa uključujući i uređaje za kabelsku i satelitsku TV
  • redoviti servisi na instalacijama vodovoda, kanalizacije, elektrike, plina i dr.
  • redoviti servisi ostalih aparata i uređaja u zgradi prema naputku proizvođača
  • čišćenje dimnjaka i dimovodnih kanala (dimnjačarske usluge)
  • dezinsekcija i deratizacija zajedničkih prostora zgrade i posebnih dijelova zgrade kada se obavlja u cijeloj zgradi u cilju trajnog otklanjanja štetočina i gamadi
  • čišćenje septičkih jama
  • čišćenje odvodnih rešetaka, vodovodnih grla i oluka
  • čišćenje kanala za smeće

Hitnim popravcima smatra se poduzimanje radova na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade naročito u slučaju:

  • kvarova na plinskim instalacijama,
  • kvarova na sustavu centralnog grijanja i toplovodnom sustavu,
  • puknuća, oštećenja i začepljenja vodovodne i kanalizacione instalacije, radi spriječavanja daljnjih štetnih posljedica,
  • kvarova na električnoj instalaciji,
  • znatnijih oštećenja dimnjaka i dimovodnih kanala,
  • prodiranja oborinskih voda u zgradu, saniranja posljedica istog prodora, te znatnijeg oštećenja krova,
  • narušene statičke stabilnosti zgrade ili pojedinih dijelova zgrade,
  • kvarova na dizalu,
  • otpadanja dijelova pročelja.

Upravitelj može obaviti hitne popravke i na posebnom dijelu zgrade ako iste ne obavi vlasnik tog dijela zgrade, a od njih prijeti opasnost ostalim dijelovima zgrade. U tom slučaju utrošena sredstva zajedničke pričuve dužan je nadoknaditi vlasnik tog dijela zgrade. Kad upravitelj utvrdi potrebu obavljanja hitnih popravaka dužan je iste poduzeti odmah ili u najkraćem roku.

Nužnim popravcima smatra se poduzimanje radova osobito radi:

  • sanacije krovne konstrukcije, nosivih zidova, stupova, međukatnih konstrukcija, temelja,
  • sanacije dimnjaka i dimovodnih kanala,
  • sanacije ravnih i kosih krovova,
  • sanacije klizišta,
  • zamjene instalacija na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade (vodovodne, kanalizacijske, električne, plinske, centralnog grijanja i sl.),
  • popravka pročelja zgrade,
  • izolacije zidova, podova i temelja zgrade.

Iz sredstava zajedničke pričuve plaćaju se i zakonom propisane obveze:

  • Osiguranje zgrade; prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima svaka zgrada mora biti primjereno osigurana. Osiguranje se vrši sukladno Zakonu o osiguranju. Suvlasnici mogu osigurati zgradu i u većem obimu od propisanog. U Corrigu se vrši osiguranje od požara i nekih drugih opasnosti.
  • Protupožarna zaštita; Zakon o zaštiti od požara propisuje da u svakoj zgradi mora biti odgovarajuća protupožarna zaštita. To se područje pobliže uređuje Pravilnikom o izboru i postavi vatrogasnih aparata.
  • Dimnjačarska služba propisana je Pravilnikom o dimnjačarskoj službi te se tako i provodi.
  • Deratizacija i dezinsekcija provodi se prema Zakonu o javnom zdravstvu i sanitarnim propisima te Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i to preventivno dva puta godišnje. Deratizaciju plaća Grad, a dezinsekcija ide na trošak pričuve. Deratizacija je uništavanje glodavaca, a dezinsekcija je uništavanje insekata.
  • Redovni mjesečni servis dizala; za sva dizala je propisan redovni mjesečni servis prema Pravilniku o tehničkoj kontroli dizala za vertikalni prijevoz osoba i tereta.
  • Redovna godišnja kontrola dizala vrši se obvezno jednom godišnje od strane Zavoda za integralnu kontrolu prema Pravilniku o tehničkoj kontroli dizala za vertikalni prijevoz osoba i tereta i izdaje se Izvještaj o ispravnosti dizala.
  • Atestiranje (pregled i kontrola te popravak) instalacija Atestiranje obuhvaća:
    • Gromobransku instalaciju
    • Instalaciju plina
    • Instalaciju struje

Ta se atestiranja vrše sukladno tehničkim i drugim propisima i obveza su koju suvlasnici ne mogu odbiti. Vrše se periodički prema propisima, a njima se utvrđuju ispravnost i nedostatci koji se moraju otkloniti.

Ponuda suvlasnicima zgrada

Sklopite ugovor o upravljanju sa nama uz mogućnost izbora i prilagođavanja svih aspekata upravljanja i poslovanja prema željama i potrebama suvlasnika, od načina obračuna naknade upravitelju koja se može obračunavati na čitav niz načina (u postotku od sredstava obračunate zajedničke pričuve mjesečno, u fiksnom iznosu po kvadratnom metru, u fiksnom mjesečnom iznosu, ...), pa do načina komunikacije, mogućnosti izbora vrste računa zajedničke pričuve – poseban za zgradu ili zajednički, ali odvojen od poslovanja upravitelja radi smanjenja troškova vođenja računa, izvršavanja redovnih poslova i većih radova, a sve u skladu sa zakonskom regulativom, posebnim propisima i posebice pravilima struke.



 

Upravljanje i održavanje

Potrebno Vam je upravljanje i održavanje zgrade? Nudimo profesionalna i učinkovita rješenja: upravljanje i održavanje.

 

Pružite najbolje svojoj zgradi

Obratite nam se s povjerenjem
Kontakt

O poslovanju


Prva nekretnina d.o.o.
MB: 030149837
OIB: 14527976925
Radno vrijeme: 7:30 - 15:30 h

Kontakt informacije


Adresa: Trg dr. Franje Tuđmana 15 / I / 1, 31500 Našice
Telefon: 031 / 586-516
Fax: 031 / 638 - 275
E-mail: info@prva-nekretnina.hr

Održavanje nekretnina